陜西房地產(chǎn)開發(fā)進入"中老年"期，你咋辦？別看當下地產(chǎn)熱鬧得不行，但中國房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進入“中老年”期！隨著陜西坤大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司小編一起來了解吧：

關于今天中國房地產(chǎn)到底處于什么時代？這兩年大佬大伙爭論不斷！也反向說明一個公認的事實是，房地產(chǎn)變天了，否則也不會刺激大家對房地產(chǎn)階段的辯論。

目前大致有三、四種說法！

最被質(zhì)疑、但影響面最廣的的是萬科早期提出中國房地產(chǎn)進入白銀時代，這個提法比較主流。一則是萬科郁亮說的，二則2014年時的中國房地產(chǎn)確實面臨行業(yè)供需結(jié)構性逆轉(zhuǎn)，面臨行業(yè)冬天。當時的場景，這個白銀時代的提法，大家是內(nèi)心認同的！

但不巧的是，提出白銀時代后僅僅不到2年，2015年到2016年，中國房地產(chǎn)核心城市房價暴漲，房地產(chǎn)迎來11.7萬億的史上最高峰規(guī)模，也讓類似碧桂園，融創(chuàng)，金地、旭輝等黑馬房企不斷涌現(xiàn)，哪怕是2017年，即使宏觀調(diào)控，也帶來三四線收益者中梁、祥生這兩個被譽為繼碧桂園之后的小三四線之王出來……如此來看，數(shù)據(jù)說話，郁亮當時提出的房地產(chǎn)進入白銀時代，被很多媒體，同行質(zhì)疑和詬病，說郁亮玩笑開大了，甚至有質(zhì)疑萬科陰謀論，即打壓中小房企后市信心，最終萬科可以進行更大規(guī)模的收購……

但事實上，萬科譚華杰在當時就提出（哪怕行業(yè)進入白銀時代），萬科在房地產(chǎn)開發(fā)主戰(zhàn)場依舊還有10年的發(fā)展期。同時，進入白銀期后的萬科在2017年創(chuàng)造了3700億的又一個高峰。同時，萬科在某個階段還提出沖擊萬億規(guī)模的言論。

這似乎是矛盾的！

但事實上，老潘并不認為這是矛盾，老潘的結(jié)論很簡單，中國房地產(chǎn)2015年、2016年核心一二線城市房價暴漲并不能說是行業(yè)依舊停留在黃金時代，而更多是政策的紅利，是一次打雞血的“長大”。

原因有兩點，其一，2013年、2014年后整個房地產(chǎn)行業(yè)的確供需結(jié)構開始逆轉(zhuǎn)，供大于求是大格局，同時分化開始顯著，而2015年、2016年房價上漲，核心是中央政策燒得2把火，行業(yè)內(nèi)部的一把火的名字叫“去庫存”，行業(yè)外部的一把火，就是貨幣增發(fā)，內(nèi)外兩把火，房地產(chǎn)重新燃燒起來。

其二，不能以局部代替整體，不能少數(shù)優(yōu)質(zhì)城市房價上漲，就說是黃金時代，就好像家電行業(yè)洗牌后幾家大的家電反而成長的更好，這是一個道理。2015年、2016年房價上漲也僅僅是核心一二線城市上漲，而絕大多數(shù)弱二線、三四線城市依舊不樂觀；哪怕是2017年三線城市火起來，也是政策在一二線限購所帶來的導流給三線城市的政策紅利。所以房地產(chǎn)行業(yè)白銀時代也不算錯。

除了白銀時代，還有人說是中國房地產(chǎn)進入下半場，然后解釋是中國房地產(chǎn)上半場是跑馬圈地的時代，是拿地即掙錢的光輝時代，但現(xiàn)在下半場是區(qū)域深耕、專業(yè)深耕，差異化競爭的階段。現(xiàn)在拿不到地無法發(fā)展，拿到地后又不賺錢的左右為難階段，當然這個說法過于籠統(tǒng)，比較粗放。包含馮侖這個階段也強調(diào)過房地產(chǎn)青春期長個頭的階段已經(jīng)結(jié)束，這個說法可謂通俗易懂，但實質(zhì)上百強房企，尤其是TOP30房企個頭反而越長越高，大型房企依舊在長個頭了。

還有一部分大佬提出房地產(chǎn)進入銅鐵時代，核心指的是當下利潤率越來越低，已經(jīng)跌破雙位數(shù)，與以前的好日子和暴利相比，現(xiàn)在感覺是更費力做地產(chǎn)，反而賺得更少了，所以他們用銅鐵時代來形容。確實，他們說的對，銅鐵可是比白銀更便宜，當下中國房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率正從最早期甚至50%暴利，到后來30%到現(xiàn)在跌破10%，進入個位數(shù)階段，想象也的確苦逼。就好比一個富豪過去開賓利，昨天開奔馳，今天開大眾朗逸，這個跌得太快，落差太大受不了。

所以，銅鐵時代有他一定的道理，尤其是今天，別看開發(fā)商還在長個頭，但都沒長肌肉，典型都患上了“增收不增利”的虛胖病，從這個解讀來講，銅鐵時代是比白銀時代更貼切的。但哪怕銅鐵時代，做地產(chǎn)開發(fā)也不要太悲觀，老潘提醒的是，與很多實體經(jīng)濟和傳統(tǒng)行業(yè)相比，動輒3%、5%行業(yè)平均利潤率而言，房地產(chǎn)哪怕8%、10%也算可以了，而且何況房地產(chǎn)規(guī)模比其他行業(yè)盤子大。所以，這也是很多多元化集團企業(yè)依舊重倉房地產(chǎn)板塊的原因。

就在最近，馮侖一次演講又提出一個新概念，即房地產(chǎn)進入后開發(fā)時代，這是一個新角度，關鍵詞還是開發(fā)二字，與白銀時代，下半場等相比，這個提法更房地產(chǎn)屬性一些。

事實上，過去中國房地產(chǎn)幾乎就等于住宅開發(fā)，我們眼里的90%干房地產(chǎn)都是在做住宅開發(fā)的，于是干著干著就干到行業(yè)規(guī)模之頂了，一線城市房地產(chǎn)也開始進入存量資產(chǎn)改造升級階段。同時，開發(fā)越來越變得少數(shù)人的游戲，這幾年和未來幾年行業(yè)洗牌和集中之后，整個中國房地產(chǎn)開發(fā)基本淪為百強房企的陣營。其他房企都被邊緣化和局部化。

至于未來中國房地產(chǎn)開發(fā)板塊，更準確的說法是，沒有專業(yè)，沒有品牌，沒有規(guī)模，沒有資金或融資能力、沒有團隊……你基本玩不轉(zhuǎn)了?，F(xiàn)在的地產(chǎn)，就是百強房企的主場，百強之外，被收購，轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)行的命運只是時間問題，當然一小部分細分市場的小而美也是局部存在的。

所以，不僅非百強，就連百強房企，也都紛紛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，文化地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)，長租公寓，存量市場，發(fā)展路徑分化，各有各的故事和商業(yè)模式，但萬變不離其宗，之前競爭的是比建造力，就是拿地快，建得快，賣得快，現(xiàn)在后開發(fā)時代比的是運營力，即定位，規(guī)劃，產(chǎn)品，服務，運營，口碑、平臺、互聯(lián)網(wǎng)、資源跨界整合等一些列的綜合玩法，運營是細活，慢活，小活，需要持之以恒、需要時間積累，才能釀出好酒。而當下，就是這樣一個狀況。

所以從上述這個角度分析，當下中國房地產(chǎn)階段，期初老潘想用中年時期，老潘最終還是想用一個中國房地產(chǎn)開發(fā)進入“中老年”時期，而中老年這個提法——更能警醒大家對開發(fā)這個行業(yè)行業(yè)到頂以及未來走下坡路的洗牌速度，集中速度，少數(shù)人游戲的認知。

看看下圖，曾經(jīng)金科地產(chǎn)一位老總的中國房地產(chǎn)開發(fā)50周年的圖。房地產(chǎn)開發(fā)從行業(yè)周期，已經(jīng)進入從起步期，成長期，快速成長期，高位橫盤期，到下降期。顯然2016年、2017年、2018年，哪怕未來幾年，也不大可能大起大落，政策的刺激也只能延緩和加速這個行業(yè)短期波動，改變不了高位橫盤和進入下降期的趨勢。