11月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了10月份70個大中城市房價變動數(shù)據(jù)，西安環(huán)比漲幅0.6%領(lǐng)跑，聚焦了不少目光。
探及緣由，許多人會聯(lián)想到9月下旬密集出臺的政策利好。
9月19日，西安市住建局正式官宣，二環(huán)以外區(qū)域取消限購。
6日之后，“西安住建”再拋重磅政策，西安市戶籍居民家庭購買首套、第2套住房取消落戶時間限制；疊加存量房貸利率調(diào)整實施，從幾十到幾千不等……
若說本次領(lǐng)跑僅是政策刺激下“曇花一現(xiàn)”，但實際上，據(jù)中指研究院，西安今年前10個月新房價格漲幅亦悄然攀至全國第二，累計漲幅1.15%，僅次于成都。在這背后，西安“逆勢上漲”的深層邏輯又是什么？
10月房價領(lǐng)漲
10月份，70城中新房價格環(huán)比上漲城市只剩11個，較9月減少了4個，下跌城市數(shù)量達(dá)到56個。
這11個新房價格環(huán)比上漲的城市名單是：西安（上漲0.6%）、長沙（上漲0.4%）、貴陽（上漲0.4%）、杭州（上漲0.3%）、石家莊（上漲0.3%）、長春（上漲0.2%）、上海（上漲0.2%）、合肥（上漲0.2%）、成都（上漲0.2%）、吉林（上漲0.2%）、三亞（上漲0.1%）。
圖片來源：國家統(tǒng)計局官網(wǎng)
上述城市中不乏新一線城市，作為區(qū)域“領(lǐng)頭羊”，其人口虹吸效果較強，且普遍與西安一樣近期曾出臺寬松的購房政策，以此刺激購房需求，促進(jìn)房價走勢相對較好。
二手房方面則冷意更濃，價格環(huán)比上漲城市數(shù)只剩下2個，下跌城市數(shù)量達(dá)67個。值得一提的是，西安在二手房方面仍較為穩(wěn)定，除杭州和三亞兩個價格環(huán)比上漲外，西安二手房價格環(huán)比持平，即漲幅為0。
房價趨穩(wěn)情況下，西安房源供應(yīng)量亦基本保持同樣節(jié)奏。
據(jù)中指研究院西安分院監(jiān)測，2023年1-10月西安商品房意向登記平臺共展開308次項目登記，將近5萬套房源入市，房源數(shù)較去年同期下滑4%。
成交量方面，據(jù)中指研究院，2023年10月，西安商品住宅成交面積為92.84萬㎡，環(huán)比增長30.35%，同比增長85.29%；商品住宅成交套數(shù)為6820套，環(huán)比增長29.53%，同比增長90.77%；新建住宅均價12296元/㎡，環(huán)比上漲0.21%，同比上漲1.15%。
將時間拉長到全年，2023年1-10月，西安商品住宅成交面積為722.2萬㎡，同比增長9.5%；商品住宅成交套數(shù)為53174套，同比增長9.6%；新建住宅價格累計上漲1.20%，漲幅較去年同期收窄1.10個百分點。
“對房企來說，加緊去化仍是關(guān)鍵。市場供應(yīng)不斷波動情況下，其實一些占據(jù)核心地段、配套齊全的項目，即使總價較高但還是比較搶手的，剩下平銷的普遍還是地段、學(xué)校等配套有短板的項目，需要時間來慢慢磨?！蔽靼驳禺a(chǎn)觀察人士表示。
拿地更為審慎
視角來到地產(chǎn)鏈的另一端——房企，在西安的拿地?zé)崆殡m未見消退，但也更為審慎。
熱情在于，據(jù)中國房地產(chǎn)報，2023年上半年，西安土地出讓面積位列全國第一，土地出讓金排名全國第六，同比上升4個位次。
“房企經(jīng)營就像踩單車，不前行就會跌落，房企需要新投資?！?月28日，金地集團(tuán)今年首次拿地，以3.4億的價格“入駐”西安浐灞生態(tài)區(qū)后，公司董事長凌克曾表示。
實際上，目前地產(chǎn)行業(yè)處于低點的周期內(nèi)，繼續(xù)在土地市場出手拿地既說明了一家企業(yè)的安全情況，也是判斷一家房企及區(qū)域板塊后續(xù)發(fā)展?jié)摿Φ闹匾蛩亍?/span>
據(jù)中指研究院，2023年1-10月，西安共成交134宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，規(guī)劃建面共計1456.6萬㎡，同比下降18.58%；其中成交99宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積1226.49萬㎡，同比上漲1.13%，成交樓面價5845元/㎡，同比上漲14.55%。
圖片來源：中指研究院
具體來看，上半年拿地開發(fā)商普遍具備央企、地方國企背景，高新、長安、浐灞、港務(wù)區(qū)等成為拿地?zé)衢T，房企搶駐下，多次上演“土拍大戰(zhàn)”。
熱情背后，房企亦開始審慎評估西安各板塊間的潛力。“房地產(chǎn)的區(qū)域化特征很明顯。在優(yōu)勢板塊的加持下，再疊加有實力的房企打造精品，產(chǎn)品根本不愁賣。”上述觀察人士表示，“只關(guān)注核心區(qū)核心地塊，外圍區(qū)域不考慮”成為當(dāng)前的主流邏輯。
以占據(jù)“一線河景”資源的浐灞為例，其核心地段始終備受關(guān)注，從中國土地市場網(wǎng)發(fā)布的西安市第三批住宅出讓地塊詳細(xì)清單中看，該板塊近期有二十余宗近1500畝開發(fā)用地即將入市。
實際上，浐灞今年就曾有多個“開盤即搖號”樓盤，這種情況放眼整個西安亦不多見。
例如，龍湖今年3月份在浐灞摘地87.71畝，拿地不到3個月便在6月份以龍湖香醍硯熙臺的案名入市銷售，速度非常之快，并成為搖號項目。
此外，占據(jù)浐灞三角洲核心區(qū)位的自然界河山亦是搖號項目之一，該項目負(fù)責(zé)人表示：“項目作為精品住宅項目，無論是定位還是后來的搖號，自身打磨是一方面，與浐灞的獨有資源，例如三大公園、一線河景等宜居屬性也是相輔相成的?！?/span>
下一輪西安板塊“風(fēng)口”
“西安當(dāng)前樓市活躍的背后，還是說明城市基本面非常堅韌，作為西北最強的單核城市，對周邊的吸附力仍非常強?！鄙鲜鲇^察人士表示。
另外，西安當(dāng)前產(chǎn)品精品化打造上要落后于同體量城市，這也意味著西安還有很大的市場空間。
上述觀察人士分析道，目前房價普漲的時代過去了，購房者對人居住宅的邏輯與判斷大多求精不求多，只求優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。“改善換房，140平方米戶型、300萬預(yù)算”基本是熱門詞頻，西安頻頻搖號的樓盤亦普遍滿足這一需求。
“改善”需求催化下，一個有趣的現(xiàn)象是，“4.0時代住宅”這一概念在西安遍地開花。
從1.0時代的筒子樓，到2.0時代的集資房、3.0時代的商品房，再到住宅4.0時代，“迭代”的是生活回歸到對大自然的渴望，普遍追求大露臺、實景園林等，簡稱“空中花園”。
但此時又出現(xiàn)一個問題，第四代住宅，不僅是蓋好一座樓，更多的是需要良好的城市界面、生態(tài)環(huán)境共同托底，所謂“依河傍水，綠樹環(huán)繞”為佳，但西安地處西北，有此環(huán)境的板塊掰掰指頭都能算清，無非是灞河、浐河、渭河這幾條河景沿線！
且浐河、灞河片區(qū)貼近主城區(qū)，在“回歸主城”風(fēng)向下更受關(guān)注，不管是從交通、生態(tài)還是產(chǎn)業(yè)布局來看更受青睞。
這也帶來不同區(qū)域價值有所分化。以浐灞為例，作為目前西安城區(qū)面貌數(shù)一數(shù)二的區(qū)域，擁有浐河、灞河沿線豐富的生態(tài)資源，搭配世博園等綠地公園，在城北獨此一份，因此浐灞得以在樓市調(diào)整期始終保持穩(wěn)定并不斷躍遷，也是西安改善型住宅的熱門地點。
但隨著浐河、灞河沿線開發(fā)逐漸走向后半段，相關(guān)醫(yī)院、學(xué)校等配套亦紛紛“搶灘”，通用環(huán)球浐灞中心醫(yī)院在建，西交大、西北大、陜師大等教育集團(tuán)入駐，浐灞印象城等商業(yè)綜合體陸續(xù)投運......
地區(qū)短板不斷補齊下，供應(yīng)也將越來越稀缺，“現(xiàn)代主城濱河生活”價值或?qū)⑦M(jìn)一步提升。
在2023金融街論壇年會上，央行行長則給出進(jìn)一步結(jié)論，“經(jīng)過20多年長周期繁榮，房地產(chǎn)市場正在進(jìn)行重大轉(zhuǎn)型并尋找新的均衡點?！?/span>
而這一追求改善、人居、生態(tài)的“西安平衡點”，且看花落誰家。
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